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レポート_No10

 マンションコミュニティ研究会 第4回勉強会

1月20日「仲介の現場から見た大規模中古マンションの現状と課題(本音で語る住み替え事情)」というテーマで、第4回勉強会が行われました。

【講師の紹介】
株式会社すまいる情報光が丘代表取締役である武藤正子さんは、当初の高島平団地(昭和47年分譲開始)から光が丘パークタウン(昭和58年分譲開始)に移って31年間、旧公団系中古マンション売買の仲介に携わり、沢山の現場を見て来たとのことです。
いずれも旧公団が手掛けた巨大団地で、その特徴とするところは、分譲と賃貸が共存しているために、同じ団地の中で購入予備軍を抱えていること、また、光が丘パークタウンは2LDKから5LDK、2世帯住宅まで330種類に及ぶタイプの部屋があり、団地の中での住み替えでぐるぐる回っている感じだとのことです。
一方、地域情報誌「週刊すまいる情報」を発行、今年1月7日で1,000号に達したとのこと、コミュニティ関係の記事も掲載しているそうです。

   N04勉強会

【講演概要】
練馬区と板橋区にまたがる光が丘パークタウンは、築27年から築20年、約12,000戸、人口30,000人の大団地、そのうち分譲住宅は4,387戸で成熟団地へ向う中、高齢化も進んでいる。このようなコミュニティで最近の事情背景を物語るいくつかの事例紹介がありました。

  1. ダウンサイジングで老後に備える
     未亡人となり、一人住まいとなったため、広い住居から同団地内のコンパクトな住居に買い替え、その差額を老後資金に備えるケース。
  2. 階段住宅からエレベータ付の住宅へ
     加齢による身体的事由により、5階建階段住宅からエレベータのある住戸に買い替え、リフォームしてバリアフリー化を図り、快適に暮らしている高齢者夫婦のケース。
  3. 隣に娘さん夫婦を呼ぶ
     資金援助して、娘さん夫婦を同団地内に呼び寄せ、隣同士の距離で、老後の安心を得るケース。
  4. スープの冷めない距離に親を呼ぶ
     逆に年老いた親が心配で同団地内に呼び、身の回りの世話ができるよう買い増しするケース。母親の場合が多い。
  5. 有料老人ホームに入るため自宅を売却
    75歳を過ぎると多くの老人ホームは入所金が安くなる。その時期を待って、都下のホームに入り住宅を処分したケース。

その他、中古住宅の売買事例を見ていると、ある棟は多く発生しある棟では少ない。また、同じ棟内でも階段住宅は縦方向に、エレベータを使う棟は横方向に売買が偏る傾向がある。これは、コミュニケーションのとられかたによって、住居の移動にも連鎖反応があるという面白い分析報告がありました。
また、スキップ方式の棟において、昔はプライバシーの関係から、エレベータの止まらない階の方の人気が高かったが、今は止まる階の方が好まれるということです。

【Q&A】
Q1:しっかり維持管理し、コミュニティも活発であれば資産価値が上がるのか?
A1:確かにそうだが、購入者は特に長期修繕計画がどうなっているのかという点に興味があるようだ。
Q2:購入者はコミュニティや近隣とのつき合い、管理組合活動をどう思っているか?
A2:かかわりたくないと思っている人が多い。現実にトラブルが発生して出て行く人もいる。光が丘内の他の団地に移れば良い。
Q3:理事長の使い込み事件(10年以上前)にはどう対応したか?
A3:3億円に対し回収できたのは500万円。管理費等を上げた。発覚当時売買のさなかの人は売主が戸当たり相当額を負担して解決した。集会室も外部に貸し収益を上げる努力をした。他の15団地にも金銭管理を厳しくという波及効果もあった。
Q4:上下階の騒音で出て行く人は?
A4:騒音トラブルは多い。人が代わればトラブルがなくなるようだ。新しく入る人はフローリングに改装することが多く、売買の時に下階に確認すると良い。
後で自分が車椅子生活になることも考えると、改修申請で上下左右階の承認印には気持良く!
Q5:クレーマーや特殊な人が住んでいることを伝えるのか?
A5:近隣については売主に聞いてもらう。
Q6:自殺や孤立死に出会ったことはあるのか?
A6:事故住宅は告知する必要がある。でも安ければよいという人もいる。身寄りのない人が亡くなる場合もあるので、管理組合は連絡先を含む居住者名簿の整備は必須。
Q7:5階階段住宅の上階は人気がないと聞くがどういう人が買うのか?
A7:子供が小学生程度の40代の方達が買っている。4階あたりはあまり人気がない。
Q8:超高層の住民は周りと付き合いたがらないというが、そうか?
A8:そうは言っても抽選で役員が回って来るのだし、あまり意識はしていない。
Q9:お茶会など高齢者の集いは光が丘の場合はどうか?
A9:光が丘全体としては「きずなサロン」が発足したばかりだが、今のところ賃貸の人向けのような気がする。分譲は管理組合の中でやっているのもある。
Q10:騒音問題に対しては管理組合として打つ手がない。裁判してもどちらかが出て行く結果になる。制度を考える必要はないか?
A10:当事者同士で話し合ってくれと言うしかないだろう。買い替え相談には来るが。仕組みではなく知恵だろう。

【新しい参加者】
不動産業界の新聞記者、集合住宅のコミュニティを研究している大学院生、新たに宅建・業務管理主任者に合格した人、司法書士と4名の新しい参加者がありました。

(記録担当:中西博)

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